임장이란?
해당 용어는 흔히들 경매 및 매매전 사용이 되곤 합니다. 국어사전에도 "임장"은 어떤 일이나 문제가 일어난 현장에 나온다는 뜻을 가지고 있고, 한마디로 부동산 업계에서 사용하는 용어로 실제 현장에 나가 그 지역의 특성과 물건의 가치를 판단하고 향후 의사결정에 활용하기 위한 활동이라고 보시면 되겠습니다
누구나 아는 이야기 뜻을 왜 적었을까요? 뜻을알고 계시지만 이를 실제 행위로 하시는 분들이 적고, 또한 힘들고 어렵게 시간을 내서 현장을 나가서도 제대로 된 조사, 확인 활동 모르시거나 하지 않으시는 분들이 계시기에 그 뜻부터 알고 움직이자는 차원에서 간략히 적어 보았습니다.
그럼, 거두 절미하고 왜 이런 현장조사 활동을 해야 할까요?
부동산을 잘 알기 위해서?
내가 살집을 알기 위해서?
좀더 싸게 사기 위해서?
세가지가 모두 포함이 되어있다고 볼 수 있습니다. 많은 분들이 집을 매수하거나 경매를 하기전 사전 조사를 하시고 계시는데요 많은분들이 녹색창에서 검색하고 로드뷰를 보시고, 또 시세도 네이버에 다나와있고, 국토부 실거래가 사이트를 보시고 가격을 결정하시고 경매를 임하시거나, 현장에 가시더라도 원하는 아파트의 부동산 한두곳에 들러 시세를 물어보고, 물건을 직접보고 덜컥 매수를 하시는 분들이 태반 입니다. 그러면 이분들이 잘못하고 있는건가요? 또 그렇지만은 않습니다. 각자 자신만의 기준과 판단이기에 저는 뭐라고 할 자격은 없지만 그래도 이왕이면 좀 알고 사셨으면 하는 생각에 몇자 적어 봅니다.
부동산 임장 방법
네이버 검색은 사전조사다
사전조사를 철저히 한다. 위에서 말씀드린 녹색창을 검색해서 원하는 아파트를 검색하고 로드뷰 보시는것 좋은 활동입니다. 그렇지만 이것은 사전 조사에 불과 하다는 말씀을 드리고 싶습니다. 사전조사에서 흔히 하는 실수는 해당 아파트, 물건 그리고 그 주변시설만 보시는 분들이 많은데, 사전에 조시하실때 물건과 주변 지역의 시세, 학군, 공원, 마트등의 시설 그리고 앞으로 공급물량등을 미리 조사하셔야 합니다. 물건 중 아파트의 경우 적어도 3억 이상하는 물건이 많은데 3억 쇼핑하는것 아니지 않습니까? 우리는 철저히 따져보고 지지 않는 그리고 잃지 않는 매수, 투자, 실개래를 해야 합니다.
전화 임장
사전조사를 마쳤으면 내가 원하는 곳의 물건을 추려보고, 시세 및 세대수 로얄동층 등을 미리 확보해 두고 인근의 중계소에 전화를 합니다. 전화를 하는 이유는 실제 시세가 네이버 시세와 다를 수 있는점과, 또 원하는 물건이 있는지 등을 따져봐야 하기 때문입니다. 이때 적어도 2군데 3군데 이상은 통화를 해봐야 합니다. 통화를 하시면서 물건의 시세정보 +, 방문할 부동산을 정해야 하기 때문입니다. 경매든 매매든 중계사님들의 역할이 굉장히 중요하다고 생각하는 1인인데요 그 이유는 나에게 맞는 중계사님을 잘 만나고 선택을 해야 내가 힘들지 않은 거래가 되기 때문 입니다. (전화 후 중계소 선정과 관련하여 재미있는 사례가 있으니 추후 포스팅 하겠습니다)
현장 조사
현장조사는 말 그대로 현장 조사 입니다. 그런데 많이들 간과하시는 것이 원하는곳의 물건과 그 주변만 보시고 오시는 경향이 많이 있습니다. 저같은 경우 내가 원하는 곳이 있으면 우선 넓게 지역을 선정하고 그주변의 입지를 도보로 걸어다니며 확인을 합니다. 크게 한바퀴 돌며 2~4개 단지와 그주변 환경을 걸어다니며 직접 체험을 해 봅니다. 그리고 나서 리스트에서 가장 좋지 않은 물건 부터 중계사님들과 직접 집을 보고 마지막으로 내가 원하는 곳의 집을 봅니다. 이렇게 보는 이유는 비교를 통해 그 동내의 눈높이를 볼 수 있고, 특색과 주민들이 어떻게 살고 있는지를 볼 수 있으며, 관심없는 매물을 보더라도 연식과 특색이 다르므로 내가 매수 하고자 하는 곳의 매물과 비교가 가능하고 쉽게 판단을 내릴 수 있기 때문입니다.
위의 방법처럼 3가지만 확인을 하였는데요, 3가지를 하더라도 각각 단계별로 꼭 조사가 되어야 하는 부분이 있으니 세부 사항은 다음 포스팅에서 해보려고 합니다. 오늘은 큰 그림을 그리려고 길지만 짧게 설명을 해 보았구요 앞으로 재미있는 포스팅과 공부를 통해 많은 방법을 설명해 보겠습니다.