쉽게 이해하는 복잡한 재개발 절차 및 투자 타이밍

 

 

요즘 많은 분들이 새로운 투자처를 찾아서 부동산 시세를 관망하는 것으로 파악되고 있습니다. 일딴 3주택이상을 보유하신 분들은 버티기에 들어갔고 재가발을 노리시던 분들은 아직 관망세를 보이고 있는것 같습니다. 요즘 한국에서 가장 핫한 투자가 바로 부동산 투자였는데... 현재 부동산 정책의 시행으로 많은 분들의 진입이 어려워진 시점입니다. 그래도 손놓고 있을 수 만은 없습니다. 그래서 오늘은 재개발 절차에 대해 정리를 해보겠습니다

 

 

재개발 절차

 

당연한 사실이겠지만 큰 수익을 위해서는 투자자금의 준비 및 그 시기에 맞게 움직여야 합니다. 그래야 잃지않는 투자를 할 수 있을텐데요. 우선 가장 기초가 사업진행 단계를 알아야 하는 부분이고 해당 사항은 부동산도 있지만 정확한 사실 확인을 위해 관할 구청 지적과 또는 토지 관리과에 확인을 하시면 정확한 정보를 알 수 있답니다.

 

재개발은 그 단계가 여러단계이고 복잡할 수 있습니다만. 그럴수록 떨어지는 것이 커진다는 의미이고 13개 절차에 대해 잘 아셔야만 투자 시기 및 방법을 결정할 수 있을것입니다.

 

1. 기본계획 수립

 

이것은 지자체 또는 해당 시장의 계획으로 보시면 되고 시를 어떤식으로 개발을 진행할 것인지에 대한 개발 계획을 세우는 단계이며 큰그림을 그리는 시점이라고 생각하시면 되겠습니다.. 즉 토지 이용계획 또는 기본구상도등을 펼치게 됩니다.

 

 

2. 구역지정

 

기본계획이 세워지면 시장 구청장 군수등은 재개발을 할 수 있는 구역을 지정하거나 또는 집주인 땅주인의 동의를 얻어 지역을 지정하는 단계 입니다.

 

 

 

3. 추진위원회 구성

 

이렇게 구역이 지정되면 추친조합이 설립이되야하는데요 즉 추진조합이 설립될 떄까지 추진위원회가 구성되고 이때 부동산 소유주들에게 과반수 이상의 동의를 받고 시장의 승인을 받는 시기 입니다.

 

 

4. 조합설립인가

 

조합설립인가는 부동산 수유자들의 3/4이상 토지면적의 1/2이상을 차지하는 지주에게 동의를 얻고 시장에게 조합설립을 신청하고 인가받는 단계 입니다. 이떄 대략적인 철거 및 신축비용 그리고 추가 분담금등을 부동산 소유주에게 알려야 하는 단계 입니다.

 

5. 시공사 선정

 

위의 단계를 거치면 입차을 통하거나 회의를 통해 재개발 공사를 담당할 건설회사를 선정하는 단계이며 경쟁입찰을 실시해 적절한 시공사 선정을 합니다.

 

 

6. 사업시행인가

 

사업시행인가는 조합원들의 동의를 통해 사업시행계획서를 시장에게 제출하고 재개발 사업 진행 인가를 받는 단계 입니다. 역시 이단계는 구체적인 내용보다는 큰 그림을 그려 시장에게 사업시행인가를 받게 됩니다.

 

 

7. 조합원 분양신청

 

조합원 분양신청은 분양신청 기간 및 그밖의 사항을 부동산주에게 통지 및 분양신청을 받는 단계 입니다.

 

 

 

8. 관리처분계획인가

 

관리처분계획인가는 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 조건 및 분양 받을 수 있는 아파트 평형대를 정하고. 기존 조합원이라도 아파트 분양 조건이 되지 않을 시 아파트 대신 현금을 받게 됩니다. 이때 아파트를 받게 되어도 원하는 평형대를 분양 받지 못할 수도 있습니다. 또한 이시점에서 조합원이 가지고 있는 주택의 가치와 분양아파트의 가치를 비교하고 그 가지차 적을 경우 조합원의 추가 분담금 및 환급금등도 결정을 하게 됩니다.

 

 

 

9. 이주 및 철거

 

이주와 철거는 재개발 공사를 위한 주민들이 이주를 하는 단계입니다. 이때 이주비용은 국가에서 지원 또는 빌려주게 됩니다. 이렇게 절차와 그 단계를 잘 알아보았습니다. 그러면 어떤 시기에 우리는 투자를 해야 할까요? 우선 가장 좋은 시점은 처음 이야기가 나오는 시점입니다. 첫번째 단계에서 입주까지 거의 5년의 시간이 걸리게 되는데요 이게 조합원의 불협화음이 없을경우 5년이지만 마찰이 있을경우 진행이 불발되게너, 시간을 더 끌게 될때도 있습니다. 즉 투자전에는 무조껀 부동산 중개소에서 해당 지역의 사업진행 현황 및 투자 단계 그리고 조합원내 분위기등을 꼼꼼히 따져서 투자를 결정하셔야 할것 입니다.